Restitution anticipée du bail : partir avant le terme avec un locataire de remplacement — Le Mot Immo 07

Le mot immo de la semaine — Groupe SF Immo SA explique un terme du métier, sources à l’appui. Épisode 07 : la restitution anticipée du bail.

En bref

• La restitution anticipée du bail désigne le fait de rendre le logement sans respecter le délai ou le terme de congé. Elle ne met pas fin au contrat.
• Vous n’êtes libéré que si vous présentez un locataire de remplacement solvable, que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser, et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO). Ces trois conditions vont ensemble.
• À défaut, vous devez le loyer jusqu’à l’expiration du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO).
• En revanche, le bailleur doit imputer sur le loyer ce qu’il a épargné et ce qu’il a gagné en relouant (art. 264 al. 3 CO). De plus, si son inaction est fautive, le juge peut réduire ce que vous devez (TF 4A_97/2025 du 18 février 2026).

Qu’est-ce que la restitution anticipée du bail ?

Une mutation professionnelle, une séparation, un logement trouvé plus tôt que prévu : les raisons de partir avant l’échéance ne manquent pas. Concrètement, vous rendez les clés à une date qui ne correspond ni au délai de congé ni au terme prévu. Le Code des obligations appelle cela la restitution anticipée de la chose — on parle couramment de restitution anticipée du bail — et il lui consacre un article entier, l’art. 264 CO.

Or ce geste ne résilie rien. Autrement dit, le contrat continue de produire ses effets, et vous restez tenu du loyer. C’est pourquoi la porte de sortie que la loi vous ouvre dans ce cadre porte un nom précis : le locataire de remplacement. Ainsi, tout se joue sur la qualité du candidat que vous présentez et sur la manière dont vous le présentez.

D’ailleurs, il ne faut pas confondre ce mécanisme avec deux autres, voisins mais distincts. D’un côté, la sous-location laisse le bail en place et vous garde comme locataire principal (art. 262 CO). De l’autre, le transfert de bail au sens de l’art. 263 CO concerne uniquement les locaux commerciaux et suppose le consentement écrit du bailleur. En revanche, la restitution anticipée vise le logement comme le local, et elle ne demande aucun accord préalable : en pratique, elle impose une condition de résultat.

Ce que dit la loi sur la restitution anticipée du bail

1. Trois conditions, et elles sont cumulatives

En pratique, vous écrivez à la gérance que vous quittez les lieux à telle date, et vous lui soumettez un ou plusieurs candidats. Ensuite, la loi tranche. L’art. 264 al. 1 CO dispose que « lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions ».

Ces trois exigences se cumulent donc. Premièrement, la solvabilité. Deuxièmement, l’absence de motif raisonnable de refus. Troisièmement, la reprise du bail aux mêmes conditions — même loyer, même durée résiduelle, mêmes clauses. Dès lors, un candidat qui négocie une baisse de loyer ou une entrée différée ne remplit pas la troisième condition, et le bailleur peut l’écarter sans se mettre en tort.

2. Sans candidat acceptable, le loyer continue de courir

Beaucoup de locataires découvrent la règle en recevant un décompte de plusieurs mois. En effet, l’art. 264 al. 2 CO prévoit qu’à défaut de remplaçant, « le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal ».

Ce terme dépend d’abord de votre contrat. En effet, la plupart des baux fixent eux-mêmes le délai et les termes, et ils priment lorsqu’ils prévoient un délai plus long ou un autre terme (art. 266a al. 1 CO). À défaut seulement, la règle légale s’applique : pour une habitation de durée indéterminée, le délai est de trois mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail (art. 266c CO). Concrètement, plus vous partez loin du prochain terme, plus la facture potentielle grossit.

3. Ce que le bailleur épargne ou gagne vient en déduction

Cette troisième règle protège le locataire, et on l’oublie souvent. Ainsi, l’art. 264 al. 3 CO oblige le bailleur à admettre l’imputation sur le loyer, d’une part de la valeur des impenses qu’il a pu épargner, d’autre part des profits qu’il a retirés d’un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé.

Autrement dit, le bailleur ne peut pas encaisser deux fois. S’il reloue le 1er décembre aux mêmes conditions, il ne vous réclame rien pour décembre ; s’il reloue moins cher, la différence reste à votre charge, car la loi n’impute que les profits effectivement retirés. De même, s’il renonce volontairement à relouer alors qu’un candidat se présentait, il doit déduire ce qu’il aurait gagné. C’est pourquoi le décompte final mérite toujours une lecture ligne à ligne.

4. Le bailleur doit, lui aussi, limiter le dommage

Le Tribunal fédéral a précisé ce point dans l’arrêt 4A_97/2025 du 18 février 2026. Certes, la recherche du remplaçant incombe d’abord au locataire sortant. Toutefois, le bailleur doit faire ce que l’on peut raisonnablement attendre de lui pour limiter son dommage. Concrètement, il peut mettre le locataire en demeure d’agir, puis chercher lui-même un remplaçant si cette démarche reste sans effet ou paraît vouée à l’échec. Cela dit, son inaction ne lui est reprochée que si elle viole les règles de la bonne foi : aucune règle générale ne l’oblige à agir immédiatement.

Ensuite, le juge pèse les circonstances concrètes : la durée résiduelle du bail, la nature et l’emplacement du bien, les chances réelles de relouer, et le comportement des deux parties. Dès lors, si l’inaction du bailleur est fautive, le juge réduit le montant dû selon son pouvoir d’appréciation. En revanche, lorsque la durée résiduelle est longue, publier une annonce devient en général raisonnablement exigible.

L’erreur qu’on voit le plus

Croire que rendre les clés met fin au bail. C’est l’erreur numéro un, et elle coûte cher. En effet, tant que vous n’avez pas présenté un candidat que le bailleur ne pouvait raisonnablement refuser — ou tant que le terme n’est pas atteint — le loyer reste dû. D’ailleurs, un refus injustifié vous libère tout de même : la loi ne subordonne pas votre libération à l’accord de la gérance.

Ensuite vient une erreur de méthode : présenter un seul candidat, la veille du déménagement, sans dossier. Or le bailleur a droit à un délai de réflexion suffisant pour examiner la candidature. Donc un dossier remis trop tard, ou incomplet, ne vous libère pas. De plus, l’état des lieux de sortie se tient normalement. En effet, vous devez restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO), et le bailleur vérifie cet état au moment où vous rendez les lieux.

Ce qu’un bailleur peut refuser, et ce qu’il ne peut pas

La solvabilité s’apprécie selon les circonstances du cas, et aucun texte ne fixe de seuil chiffré. Toutefois, le Tribunal fédéral a posé une limite : le bailleur n’a pas à accepter un candidat dont la solvabilité n’est en rien comparable à celle du locataire en place (ATF 119 II 36, consid. 3d). D’ailleurs, la doctrine retient généralement un tiers du revenu consacré au loyer comme simple repère, sans valeur de règle absolue ; la newsletter Bail.ch de décembre 2016 le rappelle en commentant l’arrêt TF 4A_332/2016.

Le locataire sortant fournit donc les renseignements utiles. En pratique, les régies demandent des fiches de salaire, une pièce d’identité et un extrait du registre des poursuites. Cela dit, cet extrait n’est pas exigible dans tous les cas. En effet, si le candidat se trouve objectivement dans l’impossibilité de le produire, le bailleur ne peut pas refuser pour ce seul motif ; en revanche, lorsque la gérance l’exige constamment et que le candidat peut le fournir, le refus se justifie.

Enfin, la durée résiduelle mérite une nuance. Le candidat doit accepter le bail tel qu’il est, même s’il ne reste que quelques mois. Toutefois, un refus fondé sur ce seul point peut constituer un abus manifeste de droit lorsque le bailleur n’a aucun intérêt réel à mettre fin au bail à l’échéance (art. 2 al. 2 CC). D’ailleurs, le commentaire précité rappelle que le bailleur qui invoque la reprise jusqu’à l’échéance doit démontrer qu’il a un motif de ne pas poursuivre la relation au-delà. C’est pourquoi, en pratique, un refus s’écrit, se date et se motive.

Restitution anticipée, sous-location ou transfert : ne pas confondre

D’un côté, la sous-location suppose le consentement du bailleur, et celui-ci ne peut le refuser que dans trois cas : le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location, ces conditions sont abusives par rapport au bail principal, ou la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (art. 262 al. 2 CO). De plus, vous restez garant de l’usage que le sous-locataire fait de la chose (art. 262 al. 3 CO).

De l’autre, le transfert de bail ne vise que les locaux commerciaux. Le bailleur donne son consentement par écrit et ne peut le refuser que pour de justes motifs. Ensuite, le tiers est subrogé au locataire, et celui-ci est libéré de ses obligations envers le bailleur ; il répond toutefois solidairement avec le tiers jusqu’à l’expiration du bail ou sa résiliation, mais pour deux ans au plus (art. 263 CO). En revanche, pour un appartement, c’est bien l’art. 264 CO qui s’applique.

Notre conseil

Si vous êtes locataire : annoncez votre départ par écrit et datez-le. Ensuite, proposez plusieurs candidats plutôt qu’un seul, et joignez à chacun un dossier complet. Enfin, laissez à la gérance un délai d’examen suffisant : un dossier déposé trois jours avant le déménagement ne vous protège pas.

De plus, gardez une trace de chaque envoi et de chaque réponse. Dès lors, si un litige survient, vous démontrez que vous avez agi, et à quelle date. Par ailleurs, relisez le décompte final : le bailleur doit y faire apparaître ce qu’il a épargné et ce qu’il a encaissé d’un nouveau locataire.

Si vous êtes propriétaire : examinez chaque dossier de bonne foi, sans tarder et sans vous contredire d’un candidat à l’autre. Ensuite, motivez un refus par écrit et conservez-en la copie. En effet, le juge apprécie librement le comportement des deux parties après la restitution.

Enfin, ne restez pas passif. Certes, la loi ne vous oblige pas à chercher un remplaçant dès le premier jour. Toutefois, dès que l’inaction du locataire devient manifeste, mettez-le en demeure, puis remettez le logement sur le marché. Autrement dit, agir protège votre créance ; attendre l’expose.

Questions fréquentes sur la restitution anticipée du bail

Puis-je partir avant la fin de mon bail en Suisse ?

Oui, rien ne vous retient dans les lieux. Toutefois, partir ne vous libère pas de vos obligations. En effet, vous n’êtes libéré que si vous présentez un locataire de remplacement solvable, que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser, et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO).

Combien de locataires de remplacement dois-je présenter ?

La loi n’en exige qu’un, à condition qu’il remplisse les trois conditions. Toutefois, en présenter plusieurs augmente vos chances qu’au moins un dossier passe. Dès lors, nous recommandons systématiquement d’en proposer deux ou trois.

Combien de temps la gérance a-t-elle pour répondre ?

Aucun texte ne fixe de délai chiffré. En revanche, le bailleur doit disposer d’un délai de réflexion suffisant, apprécié selon les circonstances. C’est pourquoi un dossier transmis bien avant la date de départ vous met en meilleure position qu’un dossier de dernière minute.

Le bailleur peut-il refuser mon candidat parce qu’il préfère louer plus cher ?

Non. Le candidat doit reprendre le bail aux mêmes conditions, et c’est précisément ce que la loi demande. Autrement dit, le bailleur ne peut pas exiger davantage que le loyer en cours pour accepter le remplaçant.

Dois-je quand même faire l’état des lieux de sortie ?

Oui. À la fin du bail, vous devez restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Donc l’état des lieux se tient normalement, même si vous partez avant le terme.

Que se passe-t-il si le bailleur ne fait rien pour relouer ?

Son inaction peut lui être reprochée. En effet, dans l’arrêt 4A_97/2025 du 18 février 2026, le Tribunal fédéral rappelle que le bailleur doit faire ce que l’on peut raisonnablement attendre de lui pour limiter son dommage. Dès lors, si son omission est fautive, le juge réduit le montant dû.

Et ma garantie de loyer ?

Elle ne se libère pas davantage par le seul fait de partir. En effet, elle suit le sort du bail et le décompte final. Nous y consacrons un épisode entier de la série.

Sources

• Code des obligations (RS 220), Fedlex — art. 262, 263, 264, 266a, 266c et 267 CO.
• Code civil suisse (RS 210), Fedlex — art. 2 CC (bonne foi, abus de droit).
• TF 4A_97/2025 du 18 février 2026, résumé et analyse d’Ingrid Cueva Molnar, Newsletter Bail.ch, avril 2026 — restitution anticipée et obligation de limiter le dommage.
• TF 4A_332/2016 du 20 septembre 2016, commentaire de Patricia Dietschy-Martenet, Newsletter Bail.ch, décembre 2016 — solvabilité du locataire de remplacement et examen du dossier ; renvoi à l’ATF 119 II 36, consid. 3d.

Informations vérifiées le 11 octobre 2026.

À lire aussi dans Le Mot Immo

• Le délai de congé : quand et comment résilier ?
• L’état des lieux de sortie : qui paie quoi à la remise des clés ?
• La garantie de loyer : montant, compte et restitution

Une question sur votre bail ?

Vous êtes locataire et vous devez partir avant le terme ? Envoyez-nous votre situation et les dates en jeu : nous vous disons ce que vous devez préparer, et dans quel ordre. Écrivez-nous ici.

Vous êtes propriétaire et un locataire vous annonce un départ anticipé ? Nous traitons le dossier de bout en bout : examen des candidatures, relocation, état des lieux et décompte final. Découvrez notre gérance locative, notre administration de PPE, notre courtage et nos conseils.

Groupe SF Immo SA – Le Savoir-Faire Immobilier
Fribourg & Yverdon-les-Bains · +41 26 552 09 89 · [email protected]