État des lieux de sortie : qui paie quoi à la remise des clés ? — Le Mot Immo 01

Le Mot Immo de la semaine · épisode 01 — une série de Groupe SF Immo SA, gérance immobilière à Fribourg et Yverdon-les-Bains.

En bref

• Usage conforme : à la fin du bail, le locataire restitue le logement dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). L’usure normale n’est donc pas à sa charge.
• Vérifier tout de suite : lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état du logement et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO).
• Sinon, trop tard : si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, sauf pour les défauts qu’on ne pouvait pas découvrir par les vérifications usuelles (art. 267a al. 2 CO).
• Pas de forfait de sortie : est nulle toute convention conclue avant la fin du bail qui prévoit une indemnité pour autre chose qu’un dommage éventuel (art. 267 al. 2 CO).

Qu’est-ce que l’état des lieux de sortie ?

C’est le constat de l’état du logement dressé au moment de la restitution des clés, puis comparé avec l’état des lieux d’entrée. Il sert à établir ce qui relève de l’usure normale — à la charge du propriétaire — et ce qui constitue un dommage dont le locataire répond. C’est aussi à ce moment que le bailleur doit signaler les défauts qu’il entend faire valoir.

Ce que dit la loi

1. Restituer dans l’état d’un usage conforme

À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Un logement habité normalement pendant plusieurs années n’est pas rendu à l’état neuf : cette usure fait partie de l’usage prévu par le bail.

2. Le bailleur doit vérifier et aviser immédiatement

Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). S’il néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu’il ne s’agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l’aide des vérifications usuelles (art. 267a al. 2 CO). Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il doit les signaler immédiatement au locataire (art. 267a al. 3 CO).

3. Les petits travaux restent au locataire

Pendant le bail, le locataire doit, conformément à l’usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal de la chose (art. 259 CO).

4. Les forfaits de remise en état convenus d’avance sont nuls

Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu’un dommage éventuel (art. 267 al. 2 CO).

L’erreur qu’on voit le plus : confondre usure et dommage

L’usure liée à un usage normal ne se facture pas au locataire. Et même lorsqu’il y a un dommage, on tient compte de l’âge de l’installation : le locataire ne répond que de la valeur qui lui restait. Le Tribunal fédéral en donne un exemple (arrêt 4A_162/2020) : des murs repeints en 2010, une peinture d’une durée de vie de 8 ans, un bail de six ans et quatre mois ; la durée de vie résiduelle de la peinture n’était plus que de 21 %, et les locataires ne répondaient des frais de peinture que dans cette proportion. Dans la même affaire, les bailleurs ne pouvaient pas mettre à la charge des locataires le remplacement de pièces qu’ils auraient de toute façon dû remplacer en raison de l’usure normale.

Pour établir l’usure normale, les tribunaux se réfèrent à des tables de durée de vie des installations. En Suisse romande, il existe notamment le tableau paritaire des amortissements, établi par la Fédération romande immobilière (FRI) et l’ASLOCA, en vigueur depuis le 1^er mars 2007. Il donne, à titre indicatif, des durées de vie moyennes pour des installations de qualité ordinaire ; les droits et obligations se déterminent de cas en cas, en fonction de l’usure effective.

Notre conseil

Locataire. Photographiez tout le jour de la remise, y compris ce qui va bien. Ce sont les photos du « rien à signaler » qui vous protègent. Gardez aussi votre état des lieux d’entrée : c’est la référence de comparaison.

Bailleur. Faites l’état des lieux le jour même de la restitution et signalez immédiatement les défauts dont le locataire répond. Le retard ne vous coûte pas du temps : il vous coûte vos droits (art. 267a CO).

Questions fréquentes

L’usure normale est-elle à la charge du locataire ?

Non. Le locataire restitue le logement dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Seuls les dommages qui dépassent cet usage peuvent lui être réclamés, en tenant compte de l’âge des installations.

Combien de temps le bailleur a-t-il pour signaler un défaut ?

La loi dit « immédiatement » (art. 267a al. 1 CO), sans fixer de nombre de jours. S’il tarde, le locataire est déchargé, sauf pour les défauts qu’on ne pouvait pas découvrir par les vérifications usuelles, qui doivent eux aussi être signalés immédiatement dès leur découverte (art. 267a al. 2 et 3 CO).

Qui paie la peinture après plusieurs années de bail ?

Si la peinture est abîmée au-delà de l’usure normale, le locataire ne paie que la part de sa durée de vie qui restait. Dans l’arrêt 4A_162/2020, la durée de vie résiduelle n’était plus que de 21 %, et les locataires ne répondaient des frais que dans cette proportion.

Une clause de forfait de nettoyage ou de remise en état est-elle valable ?

Une convention conclue avant la fin du bail qui prévoit une indemnité destinée à couvrir autre chose qu’un dommage éventuel est nulle (art. 267 al. 2 CO).

Qu’est-ce que le tableau paritaire des amortissements ?

Un tableau établi par la Fédération romande immobilière et l’ASLOCA, en vigueur depuis 2007, qui donne à titre indicatif la durée de vie moyenne des installations et équipements d’un logement. Il aide à calculer la part d’un dommage qui peut encore être mise à la charge du locataire.

Sources

• Code des obligations, art. 259, 267 et 267a (état au 1^er janvier 2026) — fedlex.admin.ch
• Tribunal fédéral, arrêt 4A_162/2020 — analyse d’Aurélie Gandoy, bail.ch, novembre 2020
• Tableau paritaire des amortissements, FRI et ASLOCA, 21 février 2007 — asloca.ch

Informations vérifiées le 08 septembre 2026. Cet article donne une information générale et ne remplace pas l’examen de votre contrat et de votre situation.

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