Délai de congé du bail en Suisse : quand et comment résilier ?

Le mot immo de la semaine · épisode 03 — une série de Groupe SF Immo SA, gérance immobilière à Fribourg et Yverdon-les-Bains.

En bref

• D'abord votre bail : il peut prévoir un délai de congé plus long ou d'autres termes que la loi, et c'est alors lui qui s'applique (art. 266a al. 1 CO).
• À défaut, la loi : pour un logement, trois mois de préavis, pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut, pour la fin d'un trimestre de bail (art. 266c CO).
• Par écrit : le congé d'un logement se donne par écrit ; le bailleur doit utiliser la formule officielle agréée par le canton (art. 266l CO).
• C'est la réception qui compte : un congé reçu trop tard n'est pas nul, il vaut pour le prochain terme (art. 266a al. 2 CO).

Qu'est-ce que le délai de congé ?

Le délai de congé est le temps minimum qui doit séparer la réception de la résiliation et la fin du bail. Il se combine avec le terme, c'est-à-dire la date à laquelle le bail peut prendre fin. Pour résilier valablement, il faut respecter les deux : un délai suffisant, et une date de fin qui correspond à un terme admis.

Ces règles concernent les baux de durée indéterminée. Un bail de durée déterminée prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue ; s'il est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée (art. 266 CO).

Ce que dit la loi

1. D'abord votre bail

Une partie peut résilier un bail de durée indéterminée en observant les délais et termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus (art. 266a al. 1 CO). La plupart des baux précisent le délai et les termes de résiliation : c'est la première chose à relire avant d'écrire.

2. À défaut, la règle légale

Pour une habitation, une partie peut résilier le bail en observant un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail (art. 266c CO).

3. La forme : par écrit

Le congé des baux d'habitations doit être donné par écrit (art. 266l al. 1 CO). Le bailleur doit en outre utiliser une formule agréée par le canton, qui indique au locataire comment contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO).

4. Le logement de la famille

Lorsque le logement loué sert de logement à la famille, un époux ne peut pas résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint (art. 266m CO) ; la règle s'applique par analogie aux partenaires enregistrés. Le congé donné par le bailleur doit, lui, être communiqué séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire enregistré (art. 266n CO). Un congé qui ne respecte pas ces conditions de forme est nul (art. 266o CO).

L'erreur qu'on voit le plus : compter depuis l'envoi

Ce qui compte, c'est le moment où le congé parvient au destinataire, pas la date à laquelle la lettre est postée. Pour un courrier recommandé non retiré, le Tribunal fédéral retient qu'il est reçu dès que le destinataire peut en prendre connaissance au bureau de poste : exceptionnellement le jour même du dépôt de l'avis de retrait, en règle générale le lendemain (arrêt 4A_611/2023 du 22 mai 2024, qui confirme l'ATF 137 III 208).

Et un congé reçu trop tard n'est pas nul : lorsque le délai ou le terme n'est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO). Le bail — et le loyer — courent jusque-là.

Contester un congé ou demander une prolongation

Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi, et il doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 CO). La partie qui veut le contester doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 al. 1 CO). Pour un bail de durée indéterminée, la demande de prolongation doit aussi être déposée dans ces 30 jours (art. 273 al. 2 let. a CO).

Partir avant le terme : le locataire de remplacement

Le locataire qui restitue le logement sans observer les délai ou terme de congé n'est libéré de ses obligations que s'il présente un nouveau locataire solvable, que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser et qui soit disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO). À défaut, il doit le loyer jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO).

Notre conseil

Locataire. Relisez votre bail : délai et termes y figurent. Envoyez votre congé par écrit, en recommandé pour pouvoir prouver la date de réception, et bien avant l'échéance. Si le logement est celui de la famille, faites contresigner votre conjoint ou partenaire enregistré.

Bailleur. Utilisez la formule officielle agréée par votre canton. Si le locataire est marié ou lié par un partenariat enregistré, adressez un envoi séparé à chacun. À défaut, le congé est nul.

Questions fréquentes

Quel est le délai de congé pour un appartement en Suisse ?

Celui prévu par votre bail, s'il est plus long que la loi. À défaut, trois mois, pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail (art. 266a al. 1 et 266c CO).

Le congé doit-il être envoyé en recommandé ?

La loi exige l'écrit (art. 266l al. 1 CO), pas le recommandé. Le recommandé permet toutefois de prouver l'envoi et la date à laquelle le destinataire pouvait retirer le pli, ce qui est déterminant pour le calcul du délai.

Que se passe-t-il si mon congé arrive trop tard ?

Il n'est pas nul : il produit effet pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO). Le bail et le loyer continuent jusqu'à cette date.

Le recommandé que je n'ai pas retiré compte-t-il ?

Oui. Pour une résiliation, un recommandé est réputé reçu dès que vous pouvez le retirer au guichet, en règle générale le lendemain du dépôt de l'avis de retrait, même si vous ne le retirez jamais (Tribunal fédéral, 4A_611/2023).

Puis-je quitter mon logement avant le terme ?

Oui, en présentant un locataire de remplacement solvable, que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser et qui accepte de reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 CO). À défaut, le loyer reste dû jusqu'au prochain terme.

Sources

• Code des obligations, art. 264, 266, 266a, 266c, 266l à 266o, 271 et 273 (état au 1^er janvier 2026) — fedlex.admin.ch
• Tribunal fédéral, arrêt 4A_611/2023 du 22 mai 2024 — analyse de Blaise Carron, bail.ch, septembre 2024

Informations vérifiées le 20 septembre 2026. Cet article donne une information générale et ne remplace pas l'examen de votre contrat et de votre situation.

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