14. octobre 2026
Fonds de rénovation en PPE : à qui appartient l’argent et qui paie les travaux ? — Le mot immo 06
Le mot immo de la semaine — chaque mardi, Groupe SF Immo SA explique un terme du métier, sources à l’appui. Cette semaine : le fonds de rénovation en PPE.
En bref
- D’abord, le fonds de rénovation appartient à la communauté des copropriétaires, et non à chaque copropriétaire (art. 712l al. 1 CC).
- En vendant votre lot, vous ne récupérez donc aucune part du fonds. Cela se règle dans le prix de vente.
- Par ailleurs, c’est l’assemblée des copropriétaires qui décide sa création, pour les travaux d’entretien et de réfection (art. 712m al. 1 ch. 5 CC).
- De plus, le Code civil ne fixe ni montant minimal ni pourcentage. Chacun contribue proportionnellement à la valeur de sa part (art. 712h al. 1 CC).
Qu’est-ce que le fonds de rénovation en PPE ?
En pratique, le fonds de rénovation est la réserve que les copropriétaires alimentent, année après année, pour financer l’entretien et la réfection des parties communes. Concrètement, il sert à payer la toiture, la façade, l’ascenseur ou le chauffage central le jour où ces éléments arrivent en fin de vie. Autrement dit, il transforme une dépense brutale en effort régulier.
Pourtant, le Code civil ne consacre pas un chapitre entier au fonds de rénovation. En effet, il le mentionne à deux endroits seulement, mais ces deux mentions règlent l’essentiel : qui le crée, et à qui appartient l’argent. C’est pourquoi les malentendus portent presque toujours sur ces deux points.
D’ailleurs, l’automne est la saison où la question revient. En effet, l’assemblée des copropriétaires approuve chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires (art. 712m al. 1 ch. 4 CC). C’est donc à ce moment précis que le montant versé au fonds se décide.
Fonds de rénovation : ce que dit la loi
1. L’assemblée décide la création du fonds
En pratique, tout part de l’assemblée. L’art. 712m al. 1 ch. 5 CC lui attribue expressément la compétence de « décider la création d’un fonds de rénovation pour les travaux d’entretien et de réfection ». Dès lors, aucun administrateur ne peut l’instituer seul, et aucun copropriétaire ne peut l’imposer aux autres par sa seule volonté.
Toutefois, le droit fédéral en vigueur ne rend pas ce fonds obligatoire. De plus, il ne fixe ni montant minimal ni pourcentage de la valeur d’assurance. Par conséquent, deux immeubles comparables peuvent afficher des réserves très différentes, sans que l’un viole la loi.
2. L’argent appartient à la communauté
Or c’est là le point décisif, et celui qui surprend le plus. L’art. 712l al. 1 CC dispose que la communauté acquiert, en son nom, les avoirs résultant de sa gestion, notamment les contributions des copropriétaires et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de rénovation.
Autrement dit, vous versez de l’argent qui cesse aussitôt de vous appartenir en propre. Il devient un avoir de la communauté. Ainsi, votre « part » du fonds n’est pas une créance que vous pourriez réclamer : c’est une valeur attachée à l’immeuble, dont votre lot profite tant que vous le détenez.
3. Chacun contribue selon la valeur de sa part
D’abord, les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l’administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts (art. 712h al. 1 CC). En outre, l’al. 2 ch. 1 range expressément parmi ces charges les dépenses nécessitées par l’entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment.
Il existe cependant un correctif. Lorsque certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, l’art. 712h al. 3 CC impose d’en tenir compte dans la répartition des frais. C’est pourquoi un rez-de-chaussée sans accès à l’ascenseur fait régulièrement l’objet d’une clé de répartition particulière.
4. Qui vote quoi : trois types de travaux, trois majorités
Cela dit, avoir un fonds bien garni ne suffit pas : encore faut-il décider les travaux. Or l’art. 712g al. 1 CC renvoie, pour la compétence en matière d’actes d’administration et de travaux de construction, aux règles de la copropriété. Dès lors, trois régimes se succèdent.
D’abord, les travaux d’entretien, de réparation et de réfection qu’exige le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose se décident à la majorité de tous les copropriétaires (art. 647c CC). Ensuite, les travaux de réfection et de transformation destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité exigent la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose (art. 647d al. 1 CC). Enfin, les travaux destinés exclusivement à embellir la chose requièrent en principe le consentement de tous (art. 647e al. 1 CC).
Concrètement, refaire une toiture vétuste relève du premier régime, et non du troisième. C’est pourquoi un copropriétaire isolé ne peut pas bloquer la réfection d’un élément qui menace la valeur de l’immeuble.
Fonds de rénovation : l’erreur qu’on voit le plus
Concrètement, l’erreur la plus fréquente tient en une phrase : croire qu’on récupère sa part du fonds de rénovation en vendant son lot. Or l’art. 712l al. 1 CC s’y oppose. La réserve appartient à la communauté, elle reste acquise à l’immeuble, et aucun décompte de sortie ne vient la restituer au vendeur.
Pour autant, cela ne signifie pas que cet argent s’évapore. En revanche, il change de bénéficiaire économique : l’acheteur reprend un lot adossé à une réserve. C’est pourquoi un fonds bien doté est un argument de prix, et un fonds vide une raison de négocier à la baisse.
Autrement dit, la question se règle dans le contrat de vente, jamais par un remboursement de la communauté. D’ailleurs, un vendeur averti fait figurer l’état du fonds dans sa documentation, précisément pour en tirer parti.
Impayés : l’hypothèque légale de la communauté
Toutefois, un fonds ne vaut que si les contributions rentrent. À cet égard, la loi donne un outil à la communauté. En effet, pour garantir son droit aux contributions des trois dernières années, elle peut requérir l’inscription d’une hypothèque sur la part de chaque copropriétaire actuel (art. 712i al. 1 CC).
De plus, l’administrateur joue ici un rôle central. Il répartit les charges et frais communs entre les copropriétaires, leur adresse facture, encaisse leurs contributions, gère et utilise correctement les fonds qu’il détient (art. 712s al. 2 CC). Ainsi, la bonne tenue du fonds dépend autant de la rigueur administrative que des décisions d’assemblée.
Ce qui pourrait changer : le projet du 13 mai 2026
Par ailleurs, le droit de la propriété par étages est en cours de modernisation. Le 13 mai 2026, le Conseil fédéral a pris acte des résultats de la consultation et adopté le message à l’intention du Parlement sur la modification du Code civil (FF 2026 1516 ; projet FF 2026 1517). Cette révision répond à la motion 19.3410 Caroni.
Dès lors, le fonds de rénovation y occupe une place centrale. En effet, les copropriétaires pourraient à l’avenir intenter une action en justice pour obtenir la création d’un fonds destiné à financer les travaux d’entretien et de rénovation nécessaires. En revanche, le Conseil fédéral a écarté l’idée d’une obligation générale de constituer un fonds, au motif qu’elle porterait une atteinte trop sévère à l’autonomie des copropriétaires.
Enfin, un point mérite d’être souligné : ce projet n’est pas en vigueur. Le Parlement doit encore se prononcer. Par conséquent, les règles exposées plus haut restent, à ce jour, le droit applicable.
Notre conseil sur le fonds de rénovation
Concrètement, si vous achetez, demandez trois documents avant de signer : l’état du fonds de rénovation, les trois derniers décomptes de charges et les procès-verbaux des dernières assemblées. Ces pièces vous disent l’essentiel.
Surtout, lisez-les ensemble. En effet, un fonds modeste accompagné de PV qui évoquent une toiture en fin de vie annonce un appel de fonds. À l’inverse, une réserve confortable et un bâtiment suivi vous épargnent une mauvaise surprise la deuxième année.
En revanche, si vous êtes déjà copropriétaire, résistez à la tentation d’alléger la contribution annuelle. Certes, la charge baisse immédiatement. Mais les travaux, eux, ne disparaissent pas : ils se reportent, et ils coûtent plus cher une fois le dégât installé.
Enfin, si vous vendez, faites de l’état du fonds un argument. Autrement dit, documentez-le plutôt que d’espérer un remboursement que la loi ne prévoit pas.
Questions fréquentes
Le fonds de rénovation est-il obligatoire en Suisse ?
À ce jour, le Code civil ne l’impose pas. Il confie à l’assemblée des copropriétaires la compétence de décider sa création (art. 712m al. 1 ch. 5 CC). Le projet adopté par le Conseil fédéral le 13 mai 2026 maintient ce choix et renonce à une obligation générale, tout en ouvrant une action en justice pour obtenir la création d’un fonds. Ce projet n’est toutefois pas en vigueur.
Est-ce que je récupère ma part du fonds de rénovation quand je vends ?
Non. En effet, la communauté acquiert ces avoirs en son nom (art. 712l al. 1 CC). La réserve reste donc acquise à l’immeuble. En revanche, rien ne vous empêche d’en tenir compte dans le prix de vente convenu avec l’acheteur.
Quel montant faut-il verser au fonds de rénovation ?
Là encore, le Code civil ne fixe aucun montant ni pourcentage. C’est l’assemblée qui arrête ce chiffre lorsqu’elle approuve chaque année le devis des frais annuels et la répartition des frais (art. 712m al. 1 ch. 4 CC). Le montant pertinent dépend donc de l’âge du bâtiment et de l’état de ses éléments.
Qui décide des travaux dans une PPE ?
Là encore, tout dépend du type de travaux, par le renvoi de l’art. 712g al. 1 CC. Les travaux nécessaires au maintien de la valeur et de l’utilité se décident à la majorité de tous les copropriétaires (art. 647c CC). Les travaux utiles exigent une double majorité (art. 647d al. 1 CC). Les travaux d’embellissement requièrent en principe l’unanimité (art. 647e al. 1 CC).
Que se passe-t-il si un copropriétaire ne paie pas ses contributions ?
Dans ce cas, la communauté peut requérir l’inscription d’une hypothèque sur la part du copropriétaire, pour garantir son droit aux contributions des trois dernières années (art. 712i al. 1 CC). L’administrateur, ou à défaut un copropriétaire autorisé, peut requérir cette inscription (art. 712i al. 2 CC).
À quoi sert exactement le fonds de rénovation ?
D’ailleurs, la loi en donne la destination : les travaux d’entretien et de réfection (art. 712m al. 1 ch. 5 CC). Ces dépenses figurent d’ailleurs expressément parmi les charges communes à l’art. 712h al. 2 ch. 1 CC. Pour tout autre usage, l’assemblée et le règlement de la communauté font foi.
Sources
- Code civil suisse (RS 210) — art. 647c, 647d, 647e, 712g, 712h, 712i, 712l, 712m et 712s CC, sur Fedlex.
- Art. 712m al. 1 ch. 5 CC (création du fonds de rénovation), art. 712m al. 1 ch. 4 CC (approbation annuelle du devis, des comptes et de la répartition), art. 712l al. 1 CC (les avoirs appartiennent à la communauté), art. 712h al. 1 à 3 CC (contributions et clé de répartition), art. 712i CC (hypothèque légale), art. 712s al. 2 CC (rôle de l’administrateur), art. 712g al. 1 CC (renvoi aux règles de la copropriété), art. 647c à 647e CC (majorités selon le type de travaux).
- Modernisation du droit de la propriété par étages — communiqué du Conseil fédéral du 13 mai 2026, Office fédéral de la justice (message FF 2026 1516, projet FF 2026 1517, motion 19.3410 Caroni).
Informations vérifiées le 4 octobre 2026 sur Fedlex (texte en vigueur du Code civil) et sur le site de l’Office fédéral de la justice.
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