Décompte de charges : comment le lire et le vérifier ? — Le Mot Immo 02

Le Mot Immo de la semaine · épisode 02 — une série de Groupe SF Immo SA, gérance immobilière à Fribourg et Yverdon-les-Bains.

En bref

• Seulement si c’est prévu : les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Ce que le bail ne mentionne pas reste compris dans le loyer.
• Des dépenses effectives : ce sont les dépenses réelles du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage du logement, comme le chauffage, l’eau chaude et les autres frais d’exploitation (art. 257b al. 1 CO).
• Au moins une fois par an : le bailleur qui perçoit les charges sur la base d’un décompte doit l’établir au moins une fois par an et le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF).
• Pièces consultables : à la demande du locataire, le bailleur doit lui permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO), originales pour le chauffage et l’eau chaude (art. 8 al. 2 OBLF).

Qu’est-ce que le décompte de charges ?

Les charges — la loi parle de « frais accessoires » — sont dues pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage du logement (art. 257a al. 1 CO). Le bail peut les faire payer de deux manières : par des acomptes, soldés ensuite par un décompte, ou par un forfait, qui ne donne pas lieu à décompte. Le décompte compare les acomptes versés aux dépenses effectives de la période : il se solde par un supplément à payer ou par un remboursement.

Ce que dit la loi

1. Des charges prévues spécialement par le bail

Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Un poste qui ne figure pas dans le bail est réputé compris dans le loyer net.

2. Des dépenses effectives, liées à l’usage

Pour les habitations, les frais accessoires sont les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que les frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose (art. 257b al. 1 CO).

3. Un décompte au moins une fois par an, un forfait calculé sur trois ans

Si le bailleur perçoit les frais accessoires sur la base d’un décompte, il doit l’établir au moins une fois par an et le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF). S’il les perçoit de manière forfaitaire, il doit se fonder sur la moyenne calculée sur une période de trois ans (art. 4 al. 2 OBLF). Les frais d’administration liés à l’établissement du décompte peuvent être calculés selon les dépenses effectives ou portés en compte jusqu’à concurrence des taux usuels (art. 4 al. 3 OBLF).

4. Le droit de voir les factures

À la demande du locataire, le bailleur doit lui permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO). Pour le chauffage et l’eau chaude, le locataire ou son mandataire peut consulter les pièces justificatives originales et demander des renseignements sur l’état des stocks de combustible au début et à la fin de la période de chauffage (art. 8 al. 2 OBLF).

Chauffage et eau chaude : ce qui entre dans les charges, et ce qui n’y entre pas

Entrent en ligne de compte les dépenses effectives directement liées à l’utilisation de l’installation, notamment le combustible et l’énergie consommés, l’électricité des brûleurs et des pompes, le nettoyage de l’installation et de la cheminée, la révision périodique de l’installation et des réservoirs à mazout, ainsi que le relevé et le décompte des appareils de mesure (art. 5 OBLF).

N’entrent pas en ligne de compte : la réparation et la réfection des installations, le service de l’intérêt et l’amortissement des installations (art. 6 OBLF). Et les frais de chauffage des logements non loués sont à la charge du bailleur (art. 7 al. 1 OBLF).

L’erreur qu’on voit le plus : glisser une réparation dans les charges

Les charges couvrent l’exploitation courante, pas l’entretien de la chaudière ou son remplacement. Une réparation de l’installation de chauffage, son amortissement ou les intérêts de son financement n’ont rien à faire dans le décompte (art. 6 OBLF) : ils relèvent du loyer.

Autre confusion fréquente : l’acompte se solde par un décompte, le forfait non. Avec un forfait, le locataire ne reçoit ni supplément ni remboursement, mais le montant doit correspondre à la moyenne des trois dernières années (art. 4 al. 2 OBLF).

Notre conseil

Locataire. Comparez avec le décompte de l’an dernier, poste par poste. Si un poste vous surprend, demandez à voir les pièces justificatives : c’est votre droit. Si le supplément est important, demandez d’adapter vos acomptes pour lisser la dépense sur l’année.

Bailleur. Reprenez la clause de frais accessoires de vos baux. Un poste listé précisément se facture ; un poste oublié reste à votre charge.

Questions fréquentes

Dois-je payer des charges qui ne figurent pas dans mon bail ?

Non. Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO).

À quelle fréquence le décompte de charges doit-il être établi ?

Au moins une fois par an, et il doit être présenté au locataire (art. 4 al. 1 OBLF).

Puis-je demander à voir les factures ?

Oui. Le bailleur doit vous permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO) ; pour le chauffage et l’eau chaude, il s’agit des pièces originales (art. 8 al. 2 OBLF).

La réparation de la chaudière peut-elle figurer dans les charges ?

Non. La réparation et la réfection des installations, ainsi que l’intérêt et l’amortissement, n’entrent pas en ligne de compte comme frais de chauffage et d’eau chaude (art. 6 OBLF).

Quelle différence entre acompte et forfait ?

Les acomptes sont des avances soldées par un décompte annuel. Le forfait est un montant fixe, sans décompte, qui doit se fonder sur la moyenne de trois ans (art. 4 OBLF).

Qui paie le chauffage des appartements vides ?

Le bailleur (art. 7 al. 1 OBLF), sous réserve des règles particulières de l’art. 7 al. 2 OBLF lorsque les locaux vides n’ont été chauffés que pour éviter le gel.

Sources

• Code des obligations, art. 257a et 257b (état au 1^er janvier 2026) — fedlex.admin.ch
• Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF), art. 4 à 8 (état au 1^er octobre 2025) — fedlex.admin.ch

Informations vérifiées le 15 septembre 2026. Cet article donne une information générale et ne remplace pas l’examen de votre contrat et de votre situation.

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