Défaut de la chose louée : réduction de loyer et consignation — Le Mot Immo 05

Le mot immo de la semaine — chaque mardi, Groupe SF Immo SA décortique un terme du métier. Cette semaine : le défaut de la chose louée, et ce qu’il vous permet d’exiger.

En bref

• Un défaut, c’est tout écart entre l’état du logement et l’usage convenu : chauffage en panne, infiltration, eau chaude absente, nuisance durable.
• Le locataire dispose de trois prétentions, et non d’une seule : la remise en état, une réduction proportionnelle du loyer et des dommages-intérêts. En outre, pour un immeuble, il peut consigner le loyer auprès de l’office désigné par le canton.
• La réduction de loyer court dès que le bailleur a connaissance du défaut, et pas depuis son apparition. Autrement dit, chaque jour de silence coûte.
• Retenir le loyer n’est pas le consigner. Le loyer retenu reste dû, et le bailleur peut résilier le bail.

Qu’est-ce que le défaut de la chose louée ?

Le bailleur doit délivrer le logement dans un état approprié à l’usage convenu, et il doit l’entretenir dans cet état pendant toute la durée du bail. L’art. 256 al. 1 CO pose cette obligation sans ambiguïté. Dès lors, tout écart entre l’état réel du logement et l’usage promis constitue un défaut. Concrètement, le chauffage qui ne démarre pas en octobre, l’eau chaude qui manque, une infiltration au plafond ou une nuisance durable entrent tous dans cette définition.

Toutefois, la loi pose une limite. En effet, l’art. 259 CO met à la charge du locataire les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal, conformément à l’usage local. Ainsi, remplacer un joint ou un fusible relève du locataire. En revanche, une chaudière qui lâche relève du bailleur.

Ensuite, le droit distingue selon la gravité. D’un côté, un défaut qui exclut ou entrave considérablement l’usage ouvre les droits les plus forts. De l’autre, un défaut qui restreint l’usage sans l’entraver considérablement ouvre des droits plus limités. Cette distinction traverse tout le chapitre, et elle décide notamment de la possibilité de résilier.

Défaut de la chose louée : ce que dit la loi

1. Annoncez par écrit, et datez votre annonce

Commençons par la pratique, car c’est elle qui décide du reste. L’art. 259d CO prévoit que le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut, et jusqu’à l’élimination de ce dernier. Par conséquent, la réduction ne remonte pas à l’apparition du défaut. Elle part du jour où le bailleur a su.

C’est pourquoi l’annonce écrite et datée compte autant. Un courriel, un courrier, un message dans le portail de la gérance : peu importe la forme, pourvu que la date soit établie. De plus, gardez une copie. Certes, un appel téléphonique informe aussi le bailleur, mais il laisse rarement une trace exploitable ensuite.

2. Trois prétentions, et une quatrième pour les immeubles

L’art. 259a al. 1 CO énumère ce que le locataire peut exiger lorsqu’un défaut apparaît sans lui être imputable : la remise en état de la chose, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts, et la prise en charge du procès contre un tiers. Ensuite, l’al. 2 ajoute une faculté propre aux immeubles : le locataire peut consigner le loyer.

Ces prétentions se cumulent. Ainsi, demander la réparation n’empêche pas de réclamer la réduction pour la période écoulée. Quant aux dommages-intérêts, l’art. 259e CO les accorde si le locataire a subi un dommage, sauf si le bailleur prouve qu’aucune faute ne lui est imputable.

3. Si le bailleur ne réagit pas

L’art. 259b CO vise le bailleur qui connaît le défaut et n’y remédie pas dans un délai convenable. Dès lors, deux voies s’ouvrent. D’une part, le locataire peut résilier le contrat avec effet immédiat si le défaut exclut ou entrave considérablement l’usage de l’immeuble. D’autre part, il peut faire réparer aux frais du bailleur si le défaut restreint l’usage sans l’entraver considérablement.

Toutefois, le bailleur garde une porte de sortie. En effet, l’art. 259c CO écarte la remise en état lorsqu’il remplace la chose, dans un délai convenable, par une chose sans défaut.

4. La consignation, étape par étape

L’art. 259g al. 1 CO fixe la marche à suivre. D’abord, le locataire fixe par écrit au bailleur un délai raisonnable pour réparer. Ensuite, il l’avise par écrit de son intention de consigner les loyers à échoir. Enfin, il consigne auprès d’un office désigné par le canton. Dès lors, les loyers consignés sont réputés payés, précise l’al. 2 — le locataire ne tombe donc pas en demeure.

Ensuite vient le délai à ne pas manquer. L’art. 259h al. 1 CO prévoit que les loyers consignés sont acquis au bailleur si le locataire ne fait pas valoir ses prétentions auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’échéance du premier loyer consigné. Autrement dit, consigner sans saisir revient à payer sans rien obtenir. Enfin, l’art. 259i CO renvoie la procédure au Code de procédure civile.

Défaut de la chose louée : l’erreur qu’on voit le plus

Face à un défaut de la chose louée, un locataire mécontent cesse de payer. L’intention se comprend, mais le raccourci coûte cher. En effet, le Code des obligations n’autorise nulle part la rétention du loyer : il organise la consignation, ce qui n’est pas la même chose. Dès lors, le loyer simplement retenu reste dû.

Or l’art. 257d CO arme le bailleur face au retard. Celui-ci fixe par écrit un délai de paiement — au moins 30 jours pour une habitation ou un local commercial — et signifie qu’à défaut il résiliera. Ensuite, faute de paiement, il peut résilier moyennant un préavis minimum de 30 jours pour la fin d’un mois. Ainsi, le locataire qui voulait faire pression se retrouve menacé dans son logement.

La deuxième version de l’erreur est plus discrète. Certains consignent correctement, puis attendent. Or le délai de 30 jours de l’art. 259h al. 1 CO court dès l’échéance du premier loyer consigné. Passé ce terme, les montants reviennent au bailleur. C’est pourquoi consigner et saisir l’autorité de conciliation forment un seul geste, et non deux démarches séparées dans le temps.

Le cas du chauffage, en ce début de saison

Chaque automne ramène les mêmes appels. Le chauffage ne redémarre pas, ou il chauffe mal. Juridiquement, la situation ne présente rien de particulier : il s’agit d’un défaut de la chose louée, et les art. 259a à 259i CO s’appliquent tels quels.

En revanche, une précision s’impose sur un point que l’on lit souvent. Le Code des obligations ne fixe aucune température minimale, et nous n’avons trouvé aucun texte fédéral qui en fixerait une pour les logements loués. Les chiffres qui circulent proviennent de la pratique et de décisions de justice, non d’une règle écrite d’application générale. Par conséquent, nous ne reprenons ici ni seuil de température ni barème de réduction : l’ampleur de la réduction s’apprécie cas par cas, selon la gêne réelle.

Concrètement, documentez. Relevez la température, notez les dates et les heures, photographiez le thermomètre. Ensuite, annoncez par écrit. Ces éléments serviront autant à la gérance pour commander l’intervention qu’au locataire pour établir la durée du défaut.

Notre conseil en cas de défaut de la chose louée

Au locataire. Annoncez le défaut par écrit, daté, dès le premier jour. Décrivez ce qui ne fonctionne pas, depuis quand, et ce que vous demandez. Ensuite, gardez une copie et photographiez. Enfin, laissez au bailleur un délai raisonnable avant d’envisager la consignation.

Surtout, ne cessez pas de payer. Si la situation s’enlise, informez-vous auprès de l’autorité de conciliation de votre canton avant d’agir. D’ailleurs, cette démarche est gratuite en matière de bail.

Au propriétaire. Accusez réception de l’annonce et datez votre réponse. Ensuite, planifiez l’intervention et tenez le locataire informé du délai. En effet, l’art. 259b CO sanctionne le bailleur qui connaît le défaut et laisse passer le délai convenable : le locataire peut alors résilier avec effet immédiat, ou faire exécuter les travaux à vos frais.

De plus, un défaut traité vite coûte presque toujours moins cher qu’un défaut traité tard. Une infiltration ignorée abîme la structure ; un chauffage négligé en octobre devient un litige en décembre. C’est pourquoi la réactivité relève autant de la bonne gestion que du droit.

Questions fréquentes

Puis-je arrêter de payer mon loyer si le chauffage ne marche pas ?

Non. Le loyer retenu reste dû, et le bailleur peut engager la procédure de l’art. 257d CO, qui mène à la résiliation. En revanche, la loi vous ouvre la consignation, encadrée par les art. 259g et 259h CO.

À partir de quand la réduction de loyer s’applique-t-elle ?

À partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut, et jusqu’à son élimination (art. 259d CO). C’est pourquoi l’annonce écrite et datée compte autant.

Combien de temps le bailleur a-t-il pour réparer ?

La loi parle d’un « délai convenable » (art. 259b CO) et d’un « délai raisonnable » pour la consignation (art. 259g al. 1 CO), sans fixer de durée chiffrée. Dès lors, ce délai s’apprécie selon l’urgence et la nature du défaut : une panne de chauffage en hiver appelle une réaction plus rapide qu’un volet défectueux.

Puis-je faire réparer moi-même et déduire la facture ?

Seulement dans un cas précis : lorsque le bailleur connaît le défaut, n’y a pas remédié dans un délai convenable, et que le défaut restreint l’usage sans l’entraver considérablement (art. 259b let. b CO). En dehors de cette hypothèse, mieux vaut consulter avant d’engager des frais.

Qui paie les petites réparations ?

Le locataire, pour les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal, conformément à l’usage local (art. 259 CO). Le reste incombe au bailleur, au titre de son obligation d’entretien (art. 256 al. 1 CO).

Et si le défaut existait déjà à mon entrée ?

L’art. 258 CO règle cette situation. Si le locataire accepte la chose malgré les défauts et réclame l’exécution du contrat, il fait valoir les mêmes prétentions que pour un défaut survenu en cours de bail, c’est-à-dire celles des art. 259a à 259i CO.

Sources

• Code des obligations (RS 220) — art. 256 al. 1, art. 258, art. 259, art. 259a à 259i, art. 257d CO, sur Fedlex.
• Art. 259a CO (prétentions du locataire), art. 259b CO (inaction du bailleur), art. 259c CO (remplacement), art. 259d CO (réduction de loyer), art. 259e CO (dommages-intérêts), art. 259g et 259h CO (consignation et délai de 30 jours), art. 259i CO (procédure).

Informations vérifiées le 4 octobre 2026 sur Fedlex, texte en vigueur du Code des obligations.

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